Beleihung
Beleihungswert des Hauses
Der Hausbau ist ein kostspieliges Unterfangen, daher umfasst eine Baufinanzierung häufig Beträge in sechsstelliger Höhe. Auch für eine Bank ist dies eine beträchtliche Summe. Daher wird bei der Baufinanzierung die zu erstellende Immobilie als Sicherheit für den Baukredit herangezogen, indem ein entsprechendes Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Diesen Vorgang nennt man Beleihung.
Hausbau Finanzierung – Allgemeine Seite zur Hausbau Finanzierung
Finanzierungsarten – Verschiedene Möglichkeiten für Baudarlehen
Zinsbindung – Feste Verzinsung für die Kredit-Laufzeit sichern
Sondertilgung – Zusätzliche Tilgung der Baukredit-Summe
Anschlussfinanzierung – Darlehen am Ende des regulären Kredits
Banken und Baufinanzierer beleihen Immobilien jedoch stets nur zu einem gewissen Prozentsatz, bis zur so genannten Beleihungsgrenze (auch Beleihungsauslauf).
Zunächst wird in einem speziellen Schätzverfahren der Beleihungswert der Immobilie festgelegt. Dabei wird nicht allein der Marktwert des Grundstücks und der Immobilie berücksichtigt, sondern auch der Ertragswert, d.h. der Umfang der Einnahmen, die sich dauerhaft mit der Immobilie erzielen lassen.
Dieser Beleihungswert dient als Basis für die Festlegung der Beleihungsgrenze. Die meisten Baukredite werden mit Beleihungsgrenzen von 60% sowie 80% angeboten. Um jedoch unvorhersehbaren Schwankungen der Leitzinsen Rechnung zu tragen, wird meist ein weiterer Sicherheitsabschlag von etwa 10% vorgenommen.
Beispiel
Der Beleihungswert Ihrer Immobilie wird beim Schätzverfahren auf 160.000 Euro festgelegt. Bei einer 60%igen Beleihung würde die Bank Ihre Immobilie zunächst bis zu 96.000 Euro finanzieren. Aufgrund des 10%igen Sicherheitsabschlags sind es effektiv jedoch nur 54% – also 86.400 Euro. Läge die Beleihungsgrenze bei 80%, wäre eine Beleihung bis zu 115.200 Euro (72%) möglich.
Grundsätzlich gilt: je niedriger die Beleihungsgrenze, desto günstiger der Zinssatz. Aber nicht allein der Zins wird von der Beleihungsgrenze mitbestimmt, auch der Betrag, den Sie als Kredit aufnehmen können, hängt in gewisser Weise von der Beleihung ab.
Ist der Baukredit im Vergleich zum Beleihungswert der Immobilie zu hoch bzw. zu niedrig, lehnt die Bank entweder ab, oder Sie müssen mit Zinsaufschlägen rechnen und die Immobilie zusätzlich durch öffentliche Bürgschaften absichern.
So gilt es bei der Suche nach einem passenden Baukredit abzuwägen, ob Sie Ihre Immobilie zu 60% oder 80% beleihen lassen möchten.
Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten verfügen, zum Beispiel Guthaben aus Schenkungen oder Familiendarlehen, dann reicht eine niedrige Beleihung sicher aus. In dem Fall sparen Sie deutlich an Zinsen, und Ihre Baufinanzierung wird insgesamt günstiger.
Eine höhere Beleihungsgrenze kann ebenso sinnvoll sein, wenn der dadurch gewonnene finanzielle Spielraum den höheren Zins wert ist. So verschafft eine 80%ige Beleihung mehr Bewegungsfreiheit und ermöglicht Ihnen, Teile des Eigenkapitals, die Sie nicht in die Baufinanzierung einbringen müssen, langfristig anzulegen, um mit der Rendite im besten Fall die Kosten für den Baukredit wieder auszugleichen.
