Beleihung

Nicht selten benötigt man für die Anschaffung einer Immobilie fünf- bis sechsstellige Beträge. Damit sich auch die Bank vor dem Ausfallrisiko schützen kann, wird die Immobilienfinanzierung durch eine so genannte Beleihung abgesichert: Als Sicherheit für den Immobilienkredit dient die Immobilie selbst, auf die im Grundbuch ein Grundpfandrecht eingetragen wird.

Allerdings erfolgt die Beleihung stets nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz, dem Beleihungsauslauf, auch Beleihungsgrenze genannt. Dieser Prozentsatz bezieht sich auf den Beleihungswert der Immobilie, der durch eine gesonderte Wertermittlung bestimmt wird. Der Beleihungswert stützt sich nicht nur auf den reinen Sachwert der Immobilie, sondern auch auf den langfristigen Ertragswert, d.h. die Höhe der Erträge, die sich dauerhaft mit der Immobilie erzielen lassen. Auf seiner Grundlage wird die Beleihungsgrenze berechnet; für die meisten Immobilienkredite beträgt sie 60% oder 80% des Beleihungswerts. Von diesem Betrag wird ein Sicherheitsabschlag von rund 10% genommen, um etwaige Zinsschwankungen am Markt zu berücksichtigen, die sich im Vorhinein nicht genau vorhersagen lassen.

Beispiel

Bei der Wertermittlung wird der Beleihungswert Ihrer Immobilie auf 145.000 Euro festgesetzt. Mit einer 60%igen Beleihung würde die Bank zunächst bis zu 87.000 Euro finanzieren, da jedoch weitere 10% der Beleihung aus Sicherheitsgründen abgezogen werden, beläuft sich die Beleihung in diesem Fall lediglich auf 54%, d.h. 78.300 Euro. Bei einer 80%igen Beleihung wäre ein Kredit bis zu 104.400 Euro möglich, also 72% des Beleihungswerts.

Bei der Auswahl der Beleihung für Ihren Immobilienkredit gilt es einiges zu beachten. So hängt die Höhe der Zinsen auch von der Beleihung ab: Je geringer der Beleihungsauslauf, desto weniger Zinsen werden für den Immobilienkredit fällig. Auch die Kreditsumme wird in einem gewissen Rahmen durch den Beleihungsauslauf vorgegeben: Liegt das Verhältnis von Immobilienkredit und Objektwert außerhalb der angebotenen Beleihungsgrenzen, lehnt die Bank die Finanzierung Ihrer Immobilie unter Umständen ab, oder Sie müssen Zinsaufschläge in Kauf nehmen.

Wägen Sie also genau ab, welche Beleihung sich am besten für Ihre Immobilienfinanzierung eignet. Wer viel Eigenkapital und dingliche Sicherheiten zur Verfügung hat und lieber Zinsen sparen möchte, ist mit einer niedrigen Beleihung durchaus gut beraten. Es kann allerdings sein, dass der finanzielle Spielraum, den eine höhere Kreditsumme bei einer 80%igen Beleihung einbringt, den höheren Zinssatz wieder wettmacht. Eventuell können Sie dann Eigenkapital, das Sie nicht für die Immobilienfinanzierung benötigen, langfristig in Fonds anlegen und im Idealfall die Zinsen für Ihren Immobilienkredit durch die Rendite der Anlagen zurückgewinnen.