Finanzierungsarten

Um einen passenden Immobilienkredit zu finden, heißt es sich zuerst auf eine Art der Finanzierung festzulegen. Immobilienkredite werden in verschiedenen Formen angeboten, die sich vornehmlich darin unterscheiden, wie Verzinsung und Tilgung gehandhabt werden. Im Folgenden erläutert Ihnen Kredit Magazin die vier bekanntesten und beliebtesten Formen der Immobilienfinanzierung:

Annuitätendarlehen

Die am weitesten verbreitete Form von Immobilienkredit ist das Annuitätendarlehen, bei dem der Kreditnehmer eine konstante Jahresleistung – Annuität genannt – an die Bank zahlt. Die einzelnen Annuitäten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, d.h. nur ein teil des Geldes wird als Rückzahlung für den Immobilienkredit verbucht, während der übrige Teil als Zins an die Bank entrichtet wird. Mit den fortlaufenden Zahlungen verringert sich die Restschuld immer mehr. Damit sinkt auch der fällige Zinsanteil, weil sich der Zinssatz stets prozentual auf die verbleibende Darlehensschuld bezieht. Indem also der Zinsanteil immer geringer wird, kann ein immer größerer Teil der Annuität zur Tilgung eingesetzt werden.

Ihr Vorteil: Trotz konstanter Raten nimmt die Tilgung beim Annuitätendarlehen mit jeder Zahlung zu. Da Sie außerdem immer weniger Zinsen an die Bank entrichten, je weiter Sie das Annuitätendarlehen tilgen, verringern sich auch der Gesamtpreis Ihrer Immobilienfinanzierung.

Tilgungsdarlehen

Ein Tilgungsdarlehen wird ebenfalls in Raten zurückgezahlt, allerdings bleiben diese nicht konstant. Festgelegt wird allein die Höhe des Tilgungsanteils. Zu diesem festen Tilgungssatz kommen die monatlich fälligen Zinsen hinzu. Auf diese Weise verringern sich zwar mit fortschreitender Rückzahlung sowohl Restschuld als auch Zinsanteil. Weil jedoch der Tilgungsteil unveränderlich ist und nicht ansteigt, fällt die Beschleunigung der Rückzahlung hier deutlich geringer aus als beim Annuitätendarlehen.

Ihr Vorteil: Auch beim Tilgungsdarlehen resultiert der sinkende Zinsanteil in deutlichen Einsparungen. Darüber hinaus wird Ihre monatliche Belastung immer weniger, denn die zu zahlende Rate verringert sich mit dem kleiner werdenden Zinsanteil.

Endfälliges Darlehen

Wird ein Immobilienkredit erst am Ende seiner Laufzeit getilgt, so spricht man von einem endfälligen Darlehen. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Zinssatz fest oder variabel vereinbart wurde. Der besondere Komfort an einem endfälligen Darlehen besteht darin, dass während der gesamten Laufzeit ausschließlich Zinsaufwendungen an die Bank gezahlt werden. In diesem Fall ist die Höhe der Zinszahlungen konstant – schließlich bleibt die Restschuld in vollem Umfang bestehen. Die Tilgung erfolgt erst am Ende der Vertragslaufzeit in einer einmaligen Zahlung. Da es sich hier meist um einen sehr großen Betrag handelt, bietet es sich an, das endfällige Darlehen mit einem zuteilungsreifen Bauspardarlehen zu kombinieren.

Ihr Vorteil: Die finanzielle Belastung beim endfälligen Darlehen ist gegenüber dem Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen natürlich verschwindend gering. Zudem steht Ihnen das Geld, das Sie sonst in die Rückzahlung investiert hätten, zur freien Verfügung und lässt sich etwa in einem Investmentfond anlegen. Wenn dessen erwartete Rendite höher ausfällt als der Zinssatz für den Immobilienkredit, können Sie eventuell sogar noch einen kleinen Gewinn verbuchen.

Cap-Darlehen

Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen und zum Annuitätendarlehen wird ein Cap-Darlehen variabel verzinst, das bedeutet, der Zinssatz wird nicht auf einen bestimmten Prozentsatz festgeschrieben. In diesem Fall passt der Kreditgeber den Zinssatz für Ihren Immobilienkredit immer wieder an den aktuellen Marktwert an. Dabei wird ein Höchstsatz vertraglich festgelegt, der den Zinssatz nach oben begrenzt. Diesen so genannten Cap kann der Zinssatz nicht übersteigen. Auch eine Untergrenze kann vereinbart werden; beides verursacht jedoch eine gesonderte Gebühr.

Ihr Vorteil: Bei einem variablen Zinssatz profitieren Sie direkt von Schwankungen des Leitzinses, die zu Ihren Gunsten ausfallen, und verlieren weniger Zinsen an die Bank. Schwankungen nach oben werden durch den Cap aufgefangen, so dass Sie vor einer unerwarteten Verteuerung relativ sicher sind.