Es kann verschiedene Gründe geben, warum Immobilienkäufer auch vor dem Ende der Zinsbindung eine Umschuldung in Erwägung ziehen. So kann es beispielsweise sein, dass durch eine Erbschaft unerwartet ein höherer Geldbetrag zur Verfügung steht. Oder die Bauzinsen sind im Vergleich zu den Konditionen, die für den Hauskauf ursprünglich vereinbart wurden, deutlich gesunken.

Für nahezu alle Fälle gilt, dass bei einer Umschuldung noch während der Zinsbindungsfrist mit hohen Begleitkosten - der Vorfälligkeitsentschädigung - zu rechnen ist.

Hauskauf Finanzierung - Zusammenfassung Immobilienfinanzierung
Finanzierungsarten - Darlehenstypen zur Hauskauf-Finanzierung
Zinsbindung - Zinsniveau für festgelegte Laufzeit vereinbaren
Beleihung - Schutz durch Beleihungswert für Haus oder Wohnung
Sondertilgung - Sonderzahlung zur Reduzierung der Restschuld
Anschlussfinanzierung - Im Anschluss an die Zinsbindungsfrist

Nach dem Auslaufen der ersten Zinsbindungsfrist muss sich jeder Immobilienkäufer mit der Frage beschäftigen, was im Anschluss daran mit der weiteren Finanzierung geschehen soll. Aber nur bei wenigen Kreditnehmern wird sich die Frage nach einer Umschuldung bereits während der Zinsbindung stellen. Dennoch kann es auch diesen Fall geben, denn gerade in Zeiten von niedrigen Zinskonditionen scheint es verlockend, die alten, teureren Bauzinsen abzulösen.

Grundsätzlich wird die Kredit-Gebende Bank - sofern sie einer Finanzierungsablösung zustimmt - eine Entschädigung für die Kosten und die entgangenen Zinsen verlangen, die mit einer Umschuldung entstehen.

Tatsächlich lehnen viele Baufinanzierer von vorneherein eine Umschuldung noch vor Ende der Zinsbindung ab, so dass die Kredit-Kunden in dieser Hinsicht komplett von dem Entgegenkommen ihrer Bank abhängig sind. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) mittlerweile darüber geurteilt, wie in einem solchen Fall vorzugehen ist.

Demnach hat der Immobilienkäufer ein Anrecht auf eine solche Baukredit-Ablösung, wenn er das Haus oder die Wohnung verkaufen will. Dabei spielt keine Rolle, welche Gründe dafür vorliegen, d.h. es ist egal ob man beispielsweise umziehen oder die Immobilie wegen Krankheit verkaufen will. Auch wenn sich das Motiv einfach als günstige Gelegenheit für einen Immobilienverkauf herausstellt, ist die Bank verpflichtet, diesem zuzustimmen. Der BGH hatte dieses Urteil damit begründet, der Immobilienbesitzer könne bei einer Ablehnung durch die Bank wirtschaftlich nicht mehr frei handeln.

Aber auch wenn ein solcher Beweggrund für die Umschuldung beim Hauskauf vorliegt, muss der Bankkunde eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Zur Berechnung des Schadenersatzes hat der BGH den Kredit Instituten zwei verschiedene Varianten vorgegeben. Bei der in der Praxis häufiger genutzten Methode bilden die Refinanzierungskosten die Basis für die Berechnung durch die Bank, bei der zweiten Variante kalkuliert der Baufinanzierer einen so genannten Zinsverschlechterungsschaden.

Will der Immobilienkäufer die Baufinanzierung für das Haus oder die Wohnung nur deshalb umschulden, weil er sich günstigere Zinskonditionen erhofft, muss die Bank nicht zustimmen. Tut sie es doch, müssen die Kunden damit rechnen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich höher ausfällt als bei einem Verkauf des Hauses. Wie der BGH hierzu urteilte, können die Baufinanzierer in einem solchen Fall bis zum Doppelten der üblichen Entschädigungssumme aufschlagen.

Daraus ergibt sich, dass es sich nur in sehr wenigen Fällen wirklich lohnt, eine laufende Baufinanzierung umzuschulden, um günstigere Bauzinsen zu nutzen. Der vermeintliche Zinsvorteil wird dabei allzu oft durch die hohe Vorfälligkeitsgebühr zunichte gemacht. Soll die Umschuldung durchgeführt werden weil die finanzierte Immobilie verkauft wird, muss sehr genau nachgeprüft werden, ob sich die Umschuldung wirklich rechnet. Denn das entscheidet sich jeweils mit der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.